התחדשות עירונית – שאלות ותשובות

מתעניינים בהתחדשות עירונית? הכתבה הבאה היא בדיוק בשבילכם.
ריכזנו לכם שאלות ותשובות פופולאריות בנושא.

הכתבה בשיתוף עם קבוצת חג'ג' המתמחה בניהול, ייזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.

שאלה מס' 1 – איך מתחילים פרויקט של התחדשות עירונית?

על מנת שיהיה אפשר לקדם תכנית התחדשות עירונית, יש לבצע בדיקת היתכנות.
לאחר מכן, יש להתקשר עם חברה מנהלת שתסייע בתהליך הכולל ריכוז של בעלי הדירות, השגת הסכמה, הגשה למכרז יזמים, בחירת בעלי מקצוע וכמובן תלווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו.

שאלה מס' 2 – איזה שיעור הסכמה צריך על מנת להוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית?

הכל תלוי בסוג הפרויקט. אם מדובר על פרויקט תמ"א 38 שעיקרו הוא חיזוק ושיפוץ המבנה הקיים, יש להשיג הסכמה של 66 אחוזים מבעלי הדירות. אם מדובר על פרויקט תמ"א 38/2 שעיקרו הוא הריסה ובנייה של המבנה, יש להשיג הסכמה של 80 אחוזים מבעלי הדירות.

שאלה מס' 3 – מהי בדיקת היתכנות?

על מנת שיהיה אפשר להוציא לפועל תכניות של תמ"א 38 או תכנית פינוי בינוי, יש צורך בבדיקת היתכנות. מדובר על בדיקה שבמסגרתה נבחנות אפשרויות התכנון והבנייה וכמו כן אפשרויות פיתוח.

שאלה מס' 4 – האם בעלי דירות יכולים לסרב לפרויקט תמ"א?

בהחלט. מה שכן, יהיה עליהם להציג טיעונים כנגד הפרויקט.

שאלה מס' 5 – כמה זמן נמשך הפרויקט?

התהליך הראשוני יכול להימשך כ-10 חודשים. במסגרת התהליך, יש להשיג את כל האישורים הנדרשים עבור וועדת התכנון והבנייה וכמו כן גם לקבל אותם. מבחינת תהליך הבנייה עצמו, מדובר על 12 עד 18 חודשים.

שאלה מס' 6 – האם פרויקט תמ"א 38 אפשרי גם ללא הוספת ממ"ד?

התשובה היא כן. אין כל חובה מצידו של היזם לגבי הוספה של ממ"ד.

שאלה מס' 7 – מהו תהליך פינוי בינוי?

מדובר על הריסה של מבנה קיים והקמה של מבנה מגורים חדש וגם גבוה יותר באותו מתחם.
פינוי בינוי יכול להתבצע על ידי יזם פרטי או על ידי יוזמה מטעם משרד השיכון והבינוי.

שאלה מס' 8 – למה כדאי לשים לב כאשר מוציאים לפועל פרויקט פינוי בינוי?

יש לוודא שהיזם הוא בעל חוסן פיננסי והוא יהיה מסוגל להשלים את הפרויקט בהצלחה. כמו כן, חשוב שגם הקבלן ייקח את הפרויקט ברצינות ובאופן הכי מקצוע שיש ויעשה שימוש בחומרי בנייה איכותיים. יש גם לבחון את תכנון הבנייה ולוודא שלא יהיה שום לקוי או פגם. מה שעוד מומלץ לשים לב אליו הוא לוחות הזמנים של הפרויקט.

שאלה מס' 9 – מה תהליך פינוי בינוי יקנה לדיירים?

במידה והדיירים משתתפים בפרויקט כזה, הרי שהם יהיו זכאים לדירה חדשה בבניין שיבנה.
הדירה תהיה משופרת מהדירה הקודמת שלהם וכמובן תהיה גדולה יותר ועם ערך כספי גבוה יותר.

שאלה מס' 10 – מהי כדאיות כלכלית בתהליך פינוי בינוי ואיך אפשר למדוד אותה?

יש להיעזר בשמאי מקרקעין, על מנת לבחון כדאיות כלכלית. הוא יספק חוות דעת מקיפה הבודקת פרמטרים כמו, עלויות הבנייה הצפויות, כמות הדירות, סוגי הדירות ועוד.